相続税の大きな節税に?小規模宅地等の特例の仕組みを徹底解説!

相続の仕組みは、素人には難しいものばかり。特に不動産の関する仕組みはなかなか理解が追いつかないという人も多いのではないでしょうか。不動産相続にはいろいろな特例があり、適用できれば相続税を大幅にカットすることができます。この記事では、特例の一つである小規模宅地の相続の特例について詳しく解説していきます。

小規模宅地等の特例とは?

「小規模宅地等の特例」とは、故人が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地について、一定の条件を満たせば土地の評価額を最大80パーセント減額することができるという仕組みです。故人の自宅や、事業に使っていた事務所や工場、店舗。そして賃貸収入を得ていた敷地などは、受け継ぐ家族にとっても大切な財産です。多額の相続税が必要になり土地を手放さなければならなくなると、残された家族は生活基盤を失ってしまうことになります。それでは困るので、一定の条件を満たす宅地については、評価額を大きく下げることで相続制の負担を軽減しよう、という趣旨に基づいて創設されたのが「小規模宅地等の特例」なのです。

小規模宅地等の特例では、被相続人(故人)と一緒に住んでいた土地を相続した場合は、330平方メートルまでは土地の評価額を80パーセント減額することができます。相続税は、遺産の価値を元に計算され、不動産の場合は評価額が計算の元になります。それが減額されることで、相続税を抑えることができるのです。

仮に1億円の土地を相続した場合を考えてみましょう。まず土地の1億円から基礎控除で3,600万円が控除され、残った6,400万円に相続税が課税されることになります。この場合支払うべき相続税はおよそ1,220万円です。小規模宅地等の特例を適用することができれば、まず土地1億円の80パーセントが減額されるため、土地の評価額は2,000千万円になります。更にここから基礎控除3,600万円が引かれるので、土地の税金支払いはゼロになるのです。

特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例を利用することができれば、土地にかかる相続税を大幅にカットすることができます。ではどのような土地が対象になるのか、詳しく確認していきましょう。

特定居住用宅地等

まずは特定居住用宅地等です。これは住宅として使われていた土地のことで、故人の自宅が建っている土地などが対象になります。また、故人と生計を共にしていた親族が住宅として使っていた土地も、特例の対象です。ここでポイントになるのが「生計を共にしていた」という部分です。これは同居しているという意味ではなく、経済的に一つのまとまりであったかどうかが判断の基準になります。仮に別々の場所で生活していたとしても、仕送りなどをしていた場合は「生計を共にしていた」と見なされることになります。減額率と適用面積は、減額が80パーセント、限度面積は330平方メートルです。

特定事業用宅地等

「特定事業用宅地等」とは、故人が事業に使っていた土地のことで、これも小規模宅地等の特例の対象になります。また、故人と生計を共にしていた親族が事業に使っていた土地も、特例の対象です。商店街にあるお肉屋さんや駄菓子屋といった個人商店がよく当てはまります。減額は80パーセントまで、特例が適用される限度面積は400平方メートルまでです。

貸付事業用宅地等

貸し付け事業用宅地等とは、土地を第三者に貸したり、土地の上にアパートを建てて人に貸したりするなど、不動産貸付業に使われている土地のことを指します。故人がアパート経営などの不動産貸付業を行っていた場合、使用されていた土地は小規模宅地等の特例の対象になります。また、故人と生計を共にしていた親族が不動産貸付業に使っていた土地も対象です。駐車場や駐輪場の場合でも、敷地に何らかの建物が建っている場合は、特例の対象になります。減額は50パーセントまで、適用の限度面積は200平方メートルまでです。

各土地の特例が適用されるための要件

小規模宅地等の特例が適用されるためには、いろいろな要件を満たさなければなりません。詳しく確認していきましょう。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等で大切になるのが、誰が土地を相続するのかという点です。配偶者が相続する場合、無条件で特例を受けることができます。これはその土地に住んでいなかったとしても変わりません。例えば配偶者が介護のために老人ホームなどに入居していた場合でも、特例の適用を受けることができます。では配偶者以外の親族の場合はどうなるのでしょうか。故人と同居していた親族の場合、その土地に住み続けるのであれば小規模宅地等の特例を適用することができます。

故人と同居していなかったとしても、要件を満たせば特例を適用することが可能です。非同居の親族が小規模宅地等の特例が受けられる制度を「家なき子特例」といいます。配偶者も同居の親族もいない場合に限りますが、「3年以内に自己所有の家に住んだことがない」「3年以内に3親等以内の親族の家に住んでいない」「3年以内に特別な関係の法人が持つ家(親族が経営する法人など)に住んでいない」「相続開始時に済んでいる家を過去所有したことがない」「被相続人が亡くなった日から10ヶ月以内に、相続した土地を売却しない」などの条件を満たせば、特例を利用することができるのです。両親が亡くなって空き家になった家を、賃貸暮らしの子供が相続して住む、という形を想定して作られた制度なので、子供が家を持っている場合は基本適用できません。